Bina Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

"Abi bir ev yaptırsam ne tutar?" sorusunu çok sık alıyorum. Cevap vermek kolay değil çünkü onlarca değişken var.

Ama bir yerden başlamak lazım. Bu yazıda bina maliyeti hesaplamanın mantığını ve yöntemlerini anlatacağım.

Maliyet Hesaplama Yöntemleri

1. m² Bazlı Yaklaşık Hesap

En hızlı yöntem. Bölgenizdeki ortalama m² fiyatını alıp alanla çarparsınız.

Maliyet = m² x Birim Fiyat

Örnek:

• 150 m² konut
• Ortalama 50.000 TL/m²
• Maliyet = 150 x 50.000 = 7.500.000 TL

Avantajı: Hızlı, kolay
Dezavantajı: Çok genelleyici, hata payı yüksek

2. İş Kalemi Bazlı Detaylı Hesap

Her iş kalemini ayrı ayrı hesaplarsınız.

• Hafriyat: X TL
• Temel: X TL
• Kaba yapı: X TL
• Çatı: X TL
• Sıva-boya: X TL
• Tesisat: X TL
• Kaplama: X TL
• ...

Toplam: Tüm kalemlerin toplamı

Avantajı: Detaylı, gerçekçi
Dezavantajı: Zaman alıcı, uzmanlık gerektirir

3. Hibrit Yaklaşım

İkisinin karışımı. Önce m² bazlı tahmini rakam, sonra kritik kalemleri detaylandırma.

Maliyet Kalemleri Dökümü

Tipik bir konut inşaatında maliyetler şöyle dağılır:

Kalem	Oran
Kaba Yapı (temel, beton, duvar)	%35-45
İnce Yapı (sıva, boya, kaplama)	%25-35
Tesisat (elektrik, su, ısıtma)	%15-20
Kapı, Pencere, Doğrama	%8-12
Çatı ve İzolasyon	%5-8
Diğer	%5-10

Örnek Maliyet Hesabı

150 m² müstakil ev için 2026 tahminleri:

Kaba Yapı

Kalem	Miktar	Birim	Birim Fiyat	Tutar
Hafriyat	100	m³	120 TL	12.000 TL
Temel betonu	25	m³	3.500 TL	87.500 TL
Temel demiri	2.000	kg	30 TL	60.000 TL
Kolon-kiriş betonu	30	m³	3.500 TL	105.000 TL
Kolon-kiriş demiri	3.000	kg	30 TL	90.000 TL
Döşeme betonu	35	m³	3.500 TL	122.500 TL
Döşeme demiri	2.800	kg	30 TL	84.000 TL
Tuğla duvar	250	m²	180 TL	45.000 TL
Tuğla malzeme	-	-	-	35.000 TL

Kaba Yapı Toplamı: ~640.000 TL

İnce Yapı

Kalem	Miktar	Birim	Birim Fiyat	Tutar
İç sıva	400	m²	250 TL	100.000 TL
Dış sıva	200	m²	350 TL	70.000 TL
Boya	400	m²	100 TL	40.000 TL
Seramik (banyo, mutfak)	50	m²	400 TL	20.000 TL
Seramik işçiliği	50	m²	300 TL	15.000 TL
Parke	100	m²	350 TL	35.000 TL
Şap	150	m²	100 TL	15.000 TL

İnce Yapı Toplamı: ~295.000 TL

Tesisat

Kalem	Tutar
Elektrik tesisatı	80.000 TL
Su tesisatı	60.000 TL
Kombili ısıtma sistemi	120.000 TL
Banyo vitrifiye + armatür	50.000 TL

Tesisat Toplamı: ~310.000 TL

Kapı, Pencere, Doğrama

Kalem	Tutar
PVC pencereler	100.000 TL
İç kapılar (6 adet)	60.000 TL
Çelik kapı	25.000 TL
Mutfak dolabı	100.000 TL
Gardırop	40.000 TL

Doğrama Toplamı: ~325.000 TL

Çatı ve İzolasyon

Kalem	Tutar
Çatı konstrüksiyon	60.000 TL
Çatı kaplaması	40.000 TL
Su izolasyonu	30.000 TL
Isı izolasyonu	40.000 TL

Çatı Toplamı: ~170.000 TL

Genel Toplam

Kategori	Tutar
Kaba Yapı	640.000 TL
İnce Yapı	295.000 TL
Tesisat	310.000 TL
Doğrama	325.000 TL
Çatı	170.000 TL
TOPLAM	1.740.000 TL

Beklenmedik giderler (%15): 261.000 TL

Proje + Ruhsat + Harçlar: ~150.000 TL

GENEL TOPLAM: ~2.150.000 TL

m² Maliyeti: 2.150.000 / 150 = ~14.333 TL/m² (sadece yapı)

Not: Bu sadece inşaat maliyeti. Arsa, peyzaj, bahçe düzenlemesi dahil değil.

Maliyeti Etkileyen Faktörler

1. Konum

İstanbul'da işçilik Anadolu'dan %30-40 pahalı olabilir.

2. Zemin

Kayalık zemin, su basan zemin? Temel maliyeti 2-3 katına çıkabilir.

3. Kat Sayısı

Tek katlı yapı m² başına daha pahalı. Çünkü temel ve çatı maliyeti bölünemiyor.

4. Malzeme Kalitesi

Yerli parke mi, ithal masif mi? Fark çok büyük olabilir.

5. Ev mi, Bina mı?

Apartman dairesi, müstakil ev, villa... Her birinin maliyet yapısı farklı.

Maliyet Düşürme İpuçları

1. Basit mimari: Karmaşık formlar pahalı. Kare/dikdörtgen plan ekonomik.

2. Standart ölçüler: Özel ölçü kapı, pencere pahalı.

3. Toplu alım: Malzemeleri toptan alın.

4. Mevsim seçimi: Kış aylarında işçilik daha uygun olabiliyor.

5. Yerel malzeme: Uzak yerden taşınan malzeme pahalı.

Dijital Maliyet Hesaplama

Elle hesap yapmak zor ve hata payı yüksek. Dijital araçlarla:

• Tüm iş kalemlerini girersiniz
• Piyasa fiyatları otomatik güncellenir
• Raporlar anında çıkar
• Karşılaştırma yapabilirsiniz

Plansizin'de bu tür hesaplamaları kolayca yapabilirsiniz.

Sonuç

Bina maliyeti hesaplamak karmaşık bir iş. Ama sistematik yaklaştığınızda yönetilebilir.

Önerim: Hem m² bazlı genel bir tahmin yapın, hem de kritik kalemleri detaylandırın. Ve mutlaka %10-15 beklenmedik gider payı ayırın.

---

Fiyatlar Ocak 2026 itibariyle tahmini değerlerdir. Gerçek maliyetler bölge ve piyasa koşullarına göre değişir.